駅商圏分析センター ~ユーカリが丘駅編~

シリーズ駅商圏分析センター、今回はユーカリが丘駅周辺の分析です。

 

ユーカリが丘は山万株式会社が1971年に開発を始め、1979年に分譲を開始したニュータウン。佐倉市の西部に位置し、上野まで約1時間のアクセスです。特筆すべきはその開発方法。計画地を一気に開発・分譲するのではなく、一貫して少しずつ分譲するという手法をとっています。そうすることで住民の世代が偏らず、各年齢層の割合を一定に保つということを実現しているのです。

 

現在もユーカリが丘周辺の開発は継続中。こうした工夫により、ニュータウン開発初期の学校の不足や、街の急速な高齢化を避けることができています。

 

中心のユーカリが丘駅には、京成電鉄と山万ユーカリが丘線の2路線が乗り入れています。ユーカリが丘線は先述の山万が直接運営、ニュータウン内の交通の便を良くすることを目的に1982年に開業しました。ユーカリが丘駅の1日の平均乗降客数は11,625人 (2015年、2鉄道合算)。乗降人員は1998年から現在まで大きな変化は見られません(11,073人⇒11,625人)。

 

【目次】
1.円商圏
2.居住人口・人口増減率
3.世帯人員
4.住居
5.収入
6.将来人口
7.昼間人口
8.まとめ

(1) 円商圏

前提としてユーカリが丘駅から
① 半径1km圏
② 半径1~2km圏
③ 半径2~3km圏を分析します
※基準値…千葉県平均

 

 

1km圏

山万ユーカリが丘線地区センター駅を含むエリア。ユーカリが丘駅北口側は、ユーカリプラザ(YOU!PLA)をはじめ、ホテルや映画館など、商業施設が集結しています。南口側は住宅街が広がる、穏やかで閑静な街並みです。

 

1~2km圏

京成線志津駅、山万ユーカリが丘線女子大駅・井野駅が含まれます。ユーカリが丘線沿線はニュータウンとしての開発が行われていますが、井野には自然のままの風景が残されています。東側には東邦大学医療センター佐倉病院、南側は志津の住宅街が広がっています。

 

2~3km圏

京成線・東葉高速線勝田台駅、京成臼井駅、山万ユーカリが丘線中学校駅が含まれるエリア。東側には臼井城址があり、ユーカリが丘駅からこれくらい離れると、“歴史の街”佐倉らしさが出てきます。西側は八千代市に入り、上高野地区の工場地域が広がります。

(2) 居住人口・人口増減率

●年代別人口

●人口増減率

1km圏

60歳代の人口が特に多いエリアです(千葉県平均15.25%に対し、18.34%)。反対に20歳代の人口が少ない結果となっています。人口増減率は5.56%と活発な状況(千葉県平均2.64%)。計画的な分譲が功を奏しているといえます。

 

1~2km圏

ここも60歳代が多いエリアです。年代別人口の構成比は1km圏とよく似ています。違いといえば増減率でしょう。1.11%とそれほど大きな変動はありません。

 

2~3km圏

ここも60歳代が多いエリアです。年代別人口の構成は1km圏・1~2km圏と似ていますが、10歳未満・10歳代が千葉県平均より高い比率となっているのが、他との違いです。人口増減率は3.16%と、千葉県平均(2.64%)よりも約0.5%高い結果となっています。

(3) 世帯人員

 1km圏・1~2km圏・2~3km圏

3つの商圏とも1人世帯が、千葉県平均(30.30%)と比較して、9~11%低い割合となっています。ファミリー層が居住しやすい住環境であることが顕著です。僅差ではありますが、2人世帯は1km圏、3人世帯は1~2km圏、4人世帯以上は2~3km圏の比率が高いことが分かります。

 

(4) 住居

●住宅の所有関係別世帯数

●住宅の建て方別世帯数

1km圏

持ち家比率(83.96%)は千葉県平均値(65.94%)より18%高い数値になっています。住宅の建て方を見ると、一戸建てが61.16%と、千葉県平均値(54.36%)よりも6.8%高い数値となっています。また、一戸建てだけではなく、分譲マンションにも多くの世帯が居住していることが分かります。

 

1~2km圏

持ち家比率が83.99%と、ここも持ち家比率が高い結果となっています。1km圏との違いは一戸建て比率。70.84%と10%近く増加しました。このエリアは、持ち家≒一戸建てという図式が見て取れます。

 

2~3km圏

持ち家比率(80.39%)、一戸建て比率(67.74%)。1~2km圏と比較するとやや低いですが、よく似た構成であることが分かります。

 

●住宅の延べ面積別世帯数

世帯が居住する住宅の延べ床面積です。千葉県平均と比較すると、比較的広い住居に暮らす世帯が多いことが分かります。3つの商圏とも70㎡以上の住宅に74%以上の世帯が居住しており、千葉県平均よりも15%以上高い結果となっています(千葉県平均59.91%)。

(5) 収入

1km圏

平均年収は545.9万円。千葉県平均より約23万円高くなっています。

 

1~2km圏

平均年収は552.1万円。千葉県平均より約29万円高くなっています。

 

2~3km圏

平均年収は552.9万円。千葉県平均より約30万円高くなっています。
どの商圏も千葉県平均と比較すると、平均年収は高いという結果が出ました。また年収1,000万円以上世帯の割合が9%以上を占める結果となっており、富裕層も多く居住していることが分かります。
※年収→世帯年収

(6) 昼間人口

 夜間に対する昼間人口の割合です。

 

1km圏

昼間人口は夜間人口の72.89%(千葉県平均83.24%)。

 

1~2km圏

昼間人口は夜間人口の60.52%。

 

2~3km圏

昼間人口は夜間人口の78.69%。
3つの商圏とも流出が流入を上回っています。特に2~3km圏は、ベッドタウンの特徴が強く出ています。昼間は静かな住宅街、といった感じです。

(7) 将来人口

1km圏
平成27年にピークを迎え減少期に入りました。平成52年では平成22年比-15.27%の予測が出ています。人口の減少が加速化していくようです。

 

1~2km圏
平成27年にピークを迎え減少期に入りました。平成52年では平成22年比-13.96%の予測が出ています。  

 

2~3km圏
平成22年から緩やかに減少を続けています。平成52年では平成22年比は-15.17%の見込みです。
全体的には千葉県平均と同じような曲線を描く予測となっています。

(8) まとめ

人口バランスが偏らないよう計画しながら住宅開発を実行しているユーカリが丘。

 

とはいえ、少子高齢化の波は押し寄せてきています。子育て世代とシニア世代が幸せに共存できる街になるべくさまざまな取り組みが始まっています。今後のユーカリが丘も目が離せません。

 

【分析ソリューション】株式会社パスコ マーケットプランナーGIS
【出典】出典:平成22年国勢調査、平成22年昼間人口、平成27ー52年将来推計人口、平成25年年収別推計世帯数、平成24年経済センサス(以上、各500mメッシュ集計)および平成19年商業統計(1kmメッシュ集計)より

 
 

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